Τον δρόμο προς την …ανάσταση παίρνει, για άλλη μια φορά, το πολεοδομικό «εργαλείο» της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Ήδη στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης δημοσιεύθηκε απόφαση (αριθμ ΦΕΚ 3544, τεύχος Β΄) του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκου Ταγαρά με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), καθώς σύμφωνα με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) η μεταφορά συντελεστή επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες.
Έτσι, όπως αναφέρει στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» ο κ. Ταγαράς, τον Οκτώβριο θα προκηρυχτούν οι πρώτες 30 μελέτες, με «μαγιά» τα πέντε εκατ. ευρώ (χωρίς ΦΠΑ) που έχουν προβλεφθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης. Οι μελέτες αναμένεται ότι θα ξεκινήσουν από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Είναι αξιοσημείωτο ότι τις αρχές του 2020 όταν ο τότε υφυπουργός κ. Δημήτρης Οικονόμου είχε προαναγγείλει την προκήρυξή τους, καταλληλότερες για ΖΥΣ θεωρούνταν περιοχές εντός σχεδίου αλλά αραιοδομημένες.
Τις πρώτες ζώνες, θα ακολουθήσουν και άλλες, οι οποίες θα προσδιορισθούν μέσω των μελετών για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Με τον καθορισμό των ΖΥΣ, αναμένεται να ανοίξουν και τα …γκισέ της Τράπεζας Γης, η οποία είχε θεσμοθετηθεί προ οκταετίας, αλλά ουδέποτε λειτούργησε. Μέσω της Τράπεζας όσοι διαθέτουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (από διατηρητέα κτίρια, ρυμοτομούμενα ακίνητα κλπ.) θα μπορούν να τους πουλήσουν σε όσους θέλουν να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης.
Νομιμοποίηση Μεγάλων Αυθαιρέτων
Επίσης, σύμφωνα με στελέχη του ΥΠΕΝ, μέσω της Τράπεζας Γης, θα μπορούν οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων «Κατηγορίας 5» να εξαγοράζουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) για να τα νομιμοποιήσουν. Μάλιστα, με το άνοιγμα της Τράπεζας θα πάρουν «ανάσα» και οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων, οι οποίοι είχαν προλάβει να ξεκινήσουν διαδικασίες τακτοποίησης πριν λήξει η προθεσμία του τελευταίου νόμου αυθαιρέτων (4495/2017), εξαιρώντας τα για 30 χρόνια από την κατεδάφιση, αλλά έχασαν το δικαίωμα να τα νομιμοποιήσουν οριστικά διότι η σχετική πρόβλεψη αφαιρέθηκε από τον νόμο Χατζηδάκη (4759/20). Σε κάθε περίπτωση η αγοραπωλησία θα γίνεται με βάση την αξία των τίτλων και όχι τα τετραγωνικά.
Πως θα καθορίζονται οι ΖΥΣ
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην απόφαση του κ. Ταγαρά, για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ΖΥΣ θα εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα ισχύοντα και υπό έγκριση σχέδια (Ρυθμιστικά σχέδια, Περιφερειακά Χωροταξικά σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.τ.λ.), τα ισχύοντα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια της περιοχής, με τους αντίστοιχους όρους και περιορισμούς δόμησης, επιτρεπόμενες χρήσεις, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, τα εγκεκριμένα όρια οικισμών κλπ. Στις περιοχές που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, θα αποκλείεται ο καθορισμός Ζ.Υ.Σ. στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από το όριό τους.
Επίσης, θα εξετάζεται το σύνολο των Τίτλων ΜΣΔ που έχουν εκδοθεί για ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στην περιοχή του δήμου, η επιβάρυνση της περιοχής από αυθαίρετες κατασκευές, στοιχεία από κυκλοφοριακές μελέτες, δημογραφικά, κοινωνικοοικονομικά, πληθυσμιακά και παραγωγικά δεδομένα κλπ.
Βάσει όλων αυτών των στοιχείων θα εντοπίζονται ζώνες σε τμήματα των περιοχών της μελέτης όπου η τυχόν αύξηση Σ.Δ. είναι επιθυμητή για διαφόρους λόγους (π.χ. εξυπηρετούνται από ΜΜΜ σταθερής τροχιάς, πρόκειται για περιοχές πολεοδομικού κέντρου κλπ.) και είναι ευχερέστερη η υλοποίηση μεταφοράς Σ.Δ..
Επίσης, για τον καθορισμό κάθε ΖΥΣ θα αξιολογείται η αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης, η τυχόν μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής, η επάρκεια κοινόχρηστων χώρων κλπ.
Για την …ιστορία
Η ενεργοποίηση της μεταφορά συντελεστή δόμησης ως «εργαλείο» πολεοδομικών παρεμβάσεων δεν είχε …τύχη στην Ελλάδα. Ειδικότερα, σύμφωνα με σχετικές μελέτες του πολεοδόμου-χωροτάκτη κ. Βασίλη Γκοιμίση, περί τα 450.000 τ.μ. περιλαμβάνουν οι τίτλοι ΜΣΔ, οι οποίοι έχουν εκδοθεί εδώ και χρόνια αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί και περιμένουν να …αναστηθούν μέσω της Τράπεζα Γης. Μάλιστα, παλαιότερες εκτιμήσεις ανέβαζαν την αξία τους σε 184 εκατ. ευρώ.
Όσο για τους υλοποιημένους τίτλους ανά την επικράτεια, η συντριπτική πλειονότητα αφορά στα μητροπολιτικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Ειδικότερα, στην Αθήνα έχουν υλοποιηθεί τίτλοι 556.618 τ.μ., που αντιστοιχούν στο 57,57% του συνόλου των υλοποιημένων τίτλων της χώρας, και στη Θεσσαλονίκη έχουν υλοποιηθεί 241.446 τ.μ., που αντιστοιχούν στο 24,97% του συνόλου των υλοποιημένων τίτλων στην Ελλάδα.
Η ΜΣΔ αποτελεί από το 1979 αποκλειστικό τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων ακινήτων και μνημείων, οι οποίοι δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητό τους. Αποτελεί επίσης εναλλακτικό, από το 2001, τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών ακινήτων που προβλέπονται ως κοινόχρηστοι χώροι (ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις).
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, έχει κριθεί, ότι είναι συνταγματικά επιτρεπτός, μόνο υπό τις προϋποθέσεις ότι θα έχει αποζημιωτικό και όχι εμπορικό χαρακτήρα και θα εντάσσεται σε ένα πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.
