Εφιάλτης για χιλιάδες ιδιοκτήτες τα… κρυφά τετραγωνικά και οι αλλαγές χρήσης

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων… έμαθαν από τους μηχανικούς τους ότι έχουν αυθαίρετα τετραγωνικά μέτρα χωρίς να το γνωρίζουν, με αποτέλεσμα να… τρέχουν και να μη φτάνουν, προκειμένου να τα τακτοποιήσουν και να μην έχουν μπελάδες.

Σημειώνεται ότι στην πλατφόρμα των “κρυφών” τετραγωνικών καταγράφηκαν 2,1 εκατ. περιπτώσεις αυθαιρέτων τετραγωνικών, οι οποίες είτε τακτοποιήθηκαν, είτε βρίσκονται σε εκκρεμότητα. Ωστόσο, η δήλωση των πραγματικών τετραγωνικών δεν… λύνει και το πρόβλημα, καθώς οι ιδιοκτήτες θα είναι καλυμμένοι έναντι της Εφορίας και των Δήμων, καταβάλλοντας και το ανάλογο τίμημα για τον ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, τον δημοτικό φόρο και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Ωστόσο, τα δύσκολα γι αυτούς θα έρθουν όταν πρέπει να προχωρήσουν σε μεταβίβαση με τονική παροχή ή δωρεά, ή όταν θα πρέπει να προχωρήσουν στην έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού.

Από την άλλη πλευρά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων από την 01/01/2022 σε περίπου 7.300 ζώνες ανά την επικράτεια, θα ανάψει… φωτιές σε τουλάχιστον 4.000.000 ιδιοκτήτες ακινήτων. Κι αυτό γιατί από τη μία πλευρά πρέπει να είναι πολεοδομικά άψογοι και από την άλλη πλευρά, αν πρέπει να δηλώσουν επιπλέον τετραγωνικά, θα υποχρεωθούν να καταβάλλουν υψηλότερο κόστος. Περισσότερο θα το καταλάβουν όσοι προχωρήσουν τώρα σε γονικές παροχές, με βάση το νέο ελκυστικό πλαίσιο που ψήφισε η κυβέρνηση, για αφορολόγητο κάθε δωρεάς έως 800.000 ευρώ. Σημειώνεται ότι ο υπολογισμός του ποσού για την τακτοποίηση ενός ακινήτου συνδέεται με την τιμή ζώνης της περιοχής και τα επιμέρους ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του.

Δεν γλιτώνει κανείς από το ηλεκτρονικό φακέλωμα

Το τοπογραφικό διάγραμμα του μηχανικού και το Κτηματολόγιο έχουν βάλει τέλος στις… πονηριές του παρελθόντος και όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, έχουν συνειδητοποιήσει, ότι τα πράγματα έχουν… σοβαρέψει.

Τα μειωμένα πρόστιμα για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, η ένταξη στο πρόγραμμα “Εξοικονομώ-Αυτονομώ” και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, αποτελούν πλέον μέσο πίεσης προς τους ιδιοκτήτες, έτσι ώστε να αποτυπώσουν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων τους, αν δεν θέλουν να μπουν σε μπελάδες. Κι αυτό, γιατί χωρίς τη βεβαίωση νομιμότητας, κανένα ακίνητο δεν έχει αξία, αφού δεν θα μπορεί να μεταβιβαστεί, ακόμη και αν υπάρχει απόκλιση ενός… χιλιοστού από όσα αναφέρονται στην οικοδομική άδεια ή στο έντυπο τακτοποίησης.

Πάντως, όλα τα παραπάνω, έχουν κάνει χιλιάδες ιδιοκτήτες να… παραμιλάνε, καθώς η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών τους φέρνει αντιμέτωπους με πρόσθετα έξοδα για την πληρωμή του μηχανικού ή του προστίμου, ενώ σταθερά υψηλότερα θα είναι τα ποσά που θα καταβάλλουν για τον ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, τον δημοτικό φόρο και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η καταληκτική ημερομηνία για να δηλωθούν τα αυθαίρετα κτίσματα ή τετραγωνικά είναι η 31η Μαρτίου 2026. Ωστόσο, η τακτοποίηση γίνεται με επιπλέον επιβαρύνσεις ανάλογα με τον χρόνο καθυστέρησης, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών και η προσαρμογή του συστήματος αξιών σε πραγματικό χρόνο, θα φέρνει συνεχείς επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες.

Πάντως, όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι το βασικό στοιχείο για τον έλεγχο της νομιμότητας ενός κτίσματος είναι η σύγκριση της σημερινής πραγματικότητας με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια της οικοδομικής άδειας, που εκδόθηκε από την Πολεοδομία.

Το μεγάλο πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες, ξεκινάει από τη στιγμή που δεν μπορεί να βρεθεί ο φάκελος στην Πολεοδομία. Σ΄ αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης, πρέπει οπωσδήποτε να ζητήσει τη βοήθεια μηχανικού και να έχει… γερά νεύρα, καθώς μπλέκει με τη γραφειοκρατία.

Σ΄ αυτές τις περιπτώσεις θα απαιτηθούν τα εξής: έγγραφη απάντηση της Πολεοδομίας περί απώλειας του σχετικού φακέλου, νέο τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχουν γίνει σύμφωνα με τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης και το ποσό των κρατήσεων και εισφορών, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από τη νομοθεσία.

Πρέπει να σημειωθεί ότι ο έλεγχος των κτιρίων εκτός από το Ε-9, τα αδήλωτα τετραγωνικά, το Κτηματολόγιο και την ενεργειακή επιθεώρηση, καθίσταται πιο εύκολος, με το μεγάλο “κόλπο” της υποχρεωτικής βεβαίωσης νομιμότητας, την οποία υπογράφει ο μηχανικός. Ο τελευταίος σημειώνει ό,τι βλέπει, καθώς σε διαφορετική περίπτωση σε επόμενο στάδιο, μπορεί να έρθει στην επιφάνεια πιθανή… αβλεψία του, η οποία θα του στερήσει την άδεια ασκήσεως επαγγέλματος και ταυτόχρονα την καταβολή προστίμου δεκάδων χιλιάδων ευρώ!

 

Δυσάρεστες εκπλήξεις και ατέλειωτο τρέξιμο

Πάνω από 1.000.000 ακίνητα εκτιμάται ότι έχουν μείνει αδήλωτα και μάλιστα, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι ιδιοκτήτες τους, νομίζουν ότι δεν χρειάζεται να κάνουν κάποιες ενέργειες, αφού πιστεύουν ότι είναι απολύτως νόμιμοι!

Το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται ότι θα το έχουν, όσοι διατηρούν διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα, πάρκινγκ, αποθήκες και άλλα, έχοντας πράξεις οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δηλαδή, μιλάμε για πολυκατοικίες, οι οποίες χτίστηκαν κατά το παρελθόν με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Εκεί φαίνεται ότι υπάρχει και το μεγαλύτερο μπλέξιμο, σύμφωνα με όσα καταγράφουν οι μηχανικοί στις καθημερινές αυτοψίες που κάνουν, κατόπιν αίτησης του ιδιοκτήτη-πελάτη. Παλιά, όταν ένας εργολάβος προχωρούσε σε ανέγερση πολυκατοικίας με τη μέθοδο της αντιπαροχής κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής στον συμβολαιογράφο και με βάση αυτά γινόταν η σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας ανά όροφο με τα αντίστοιχα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής.

Πολλοί μηχανικοί, διαπιστώνουν ότι σε πάρα πολλές περιπτώσεις, τα σχέδια της σύστασης με τα οποία στη συνέχεια γίνονταν οι μεταβιβάσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια, που βρίσκονται στον φάκελο της οικοδομικής άδειας που υπάρχει στην οικεία Πολεοδομία. Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες έχουν στα χέρια τους συμβόλαια αγοράς και τη δήλωση του Ε-9, τα οποία ωστόσο, δεν συμφωνούν με τη σημερινή πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Έτσι, οι μηχανικοί τους πληροφορούν ότι έχουν παράνομα τετραγωνικά, με αποτέλεσμα να μπλοκάροντας πράξεις μεταβίβασης ή ακόμη, να απορρίπτεται η ένταξη τους στο πρόγραμμα “Εξοικονομώ-Αυτονομώ” ή στα προγράμματα σύνδεσης με το δίκτυο του φυσικού αερίου.

Μια άλλη περίπτωση που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες είναι αυτή που έχει να κάνει με οριζόντιες ιδιοκτησίες στις οποίες υπάρχουν παραβάσεις στην επέκταση καθ΄ ύψος ή κατά πλάτος καθώς και στην κατάληψη κοινόχρηστου χώρου. Η υπαγωγή τους σε διαδικασία τακτοποίησης μπορεί να γίνει χωρίς τη συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής, ή, όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, καθώς και βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορεί να μπλέξουν

Οι πολιτικοί μηχανικοί συστήνουν στους ιδιοκτήτες το άνοιγμα φακέλου, στον οποίο θα συγκεντρώνουν όλα τα στοιχεία του ακινήτου και στη συνέχεια, θα κάνουν διασταύρωση με τον φάκελο που υπάρχει στην Πολεοδομία.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η ύπαρξη της κάτοψης του κτιρίου, στην οποία αποτυπώνονται το εμβαδόν και οι διαστάσεις του ακινήτου. Με βάση αυτά τα στοιχεία, θα γίνει η διασταύρωση των σχεδίων συμβολαίου, με τη σημερινή πραγματική κατάσταση του ακινήτου και τα σχέδια της οικοδομικής άδειας. Το μεγαλύτερο… άγχος έχουν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, καταστημάτων, γραφείων και αποθηκών σε παλαιές πολυκατοικίες, οι οποίοι εκ των υστέρων ανακαλύπτουν ότι έχουν… μπλέξει.

Πιο συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες που πρέπει να… ανησυχούν περισσότερο και οφείλουν να συνεργαστούν οπωσδήποτε με τον μηχανικό τους, είναι όσοι εμπίπτουν στις εξής περιπτώσεις:

• Κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, χωρίς να έχει γίνει τακτοποίηση.
• Αλλαγή χρήσης της αποθήκης και μετατροπή της σε κατοικία.
• Ύπαρξη σοφίτας στον τελευταίο όροφο, κάτω από τη στέγη.
• Αλλαγή της θέσης και του μεγέθους των εξωτερικών ανοιγμάτων σε παράθυρα, πόρτες και μπαλκονόπορτες.
• Αγορά διαμερίσματος στο υπόγειο ή ημιυπόγειο και στο σχέδιο που έχει κατατεθεί στην Πολεοδομία, ο χώρος φαίνεται ως… αποθήκη!
• Αλλαγή των τετραγωνικών του διαμερίσματος, λόγω κατάληψης κοινόχρηστου χώρου (π.χ. διάδρομος).
• Επέκταση διαμερίσματος ή καταστήματος σε διπλανό διαμέρισμα ή κατάστημα.
• Αγορά διαμερίσματος το οποίο είχε φωταγωγό που έκλεισε.
• Αγορά γκαρσονιέρας στο δώμα, το οποίο όμως ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους.
• Αλλαγές σε ότι έχει να κάνει με τη δομημένη επιφάνεια.
• Αγορά γραφείου ή επαγγελματικής στέγης, ενώ στην οικοδομική άδεια που κατατέθηκε στην Πολεοδομία, ο χώρος φαίνεται ως κατοικία.
• Αγορά καταστήματος με πατάρι, το οποίο δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας.
• Αγορά θέσης στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας, ο οποίος θεωρείται κοινόχρηστος χώρος.
• Αλλαγές στην όψη ή στις όψεις του κτιρίου, σε σχέση με όσα αναφέρονται στην οικοδομική άδεια.
• Μετατροπή του υπογείου σε ισόγειο.
• Κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο χώρο.
• Επέκταση των μπαλκονιών του διαμερίσματος, πέραν των αποστάσεων που αναφέρονται στην κατατεθειμένη οικοδομική άδεια.
• Μετατροπή της πέργκολας σε στέγαστρο.
• Όταν υπάρχει χαγιάτι με κεραμίδια.

Πότε είναι υποχρεωτική η τακτοποίηση

Σε χιλιάδες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι χωρίς την τακτοποίηση-νομιμοποίηση μιας… ανύποπτης αυθαιρεσίας, δεν μπορούν να προχωρήσουν στο επόμενο βήμα.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι τα εξής:

1. Έστω κάποιος που έχει δύο διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία με επιφάνεια 60 τ.μ. και 40 τ.μ., αλλά στην οικοδομική άδεια, αναφέρονται με εμβαδό 55 τ.μ. και 45 τ.μ. Η περίπτωση αυτή εμπίπτει στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, καθώς μπορεί να μην αλλάζει η επιφάνεια, αλλά αλλάζει το περίγραμμα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών. Η τακτοποίηση θα γίνει ανά όροφο, ανεξάρτητα εάν ανήκουν στον ίδιο ή ακόμη και σε διαφορετικό ιδοκτήτη, με την καταβολή προστίμου 250 ευρώ για κάθε μία περίπτωση.
2. Όταν υπάρχει υπέρβαση δόμησης μέσα σε κοινόχρηστο χώρο για διαμερίσματα που μεταβιβάζονται, μετά την τακτοποίηση, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Σε μια τέτοια περίπτωση, υπάρχει το τεκμήριο της συμφωνίας από τους συνιδιοκτήτες. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα μονομερούς συμβολαιογραφικής πράξης για να αλλάξει τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από την κατασκευή του κτιρίου. Απαραίτητες προϋποθέσεις σε αυτήν την περίπτωση είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
3. Για αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
4. Αν οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία, έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Σε μια τέτοια περίπτωση, θεωρείται ότι υπάρχει η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών.
5. Εκτός των περιπτώσεων αυθαιρέτων που έχουν γίνει σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία ή σε τμήματα αποκλειστικής χρήσης αυτών, υπόχρεος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων τμημάτων της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τους ιδιοχρησιμοποιεί και απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του (51%) των υπολοίπων συνιδιοκτητών της οικοδομής.