Διατήρηση των αξιών στα καλά ακίνητα πρώτης κατηγορίας, είτε πρόκειται για κατοικίες είτε ακόμη και για τα επαγγελματικά ακίνητα και περαιτέρω πτώση για τα ακίνητα β’ κατηγορίας στις δευτερεύουσες περιοχές φαίνεται ότι θα φέρουν οι πλειστηριασμοί, όπως τουλάχιστον εκτίμησαν οι ομιλητές χθες, κατά την πρώτη ημέρα του ετήσιου συνεδρίου της Prodexpo, που καταγράφει κάθε χρόνο τις τάσεις για το εγχώριο real estate.
Συνολικά η αγορά βρίσκεται αυτή την στιγμή σε ένα μεταβατικό στάδιο, όπου παρατηρείται το φαινόμενο της πόλωσης μεταξύ των ποιοτικών και πιο σύγχρονων ακινήτων, τα οποία παρουσιάζουν ζήτηση, σε αντιδιαστολή με τα πιο υποβαθμισμένα ακίνητα στις λεγόμενες δευτερεύουσες αγορές, τα οποία θα συνεχίσουν να υφίστανται πιέσεις. Θετικός καταλύτης για το εγχώριο real estate αποτελούν οι εγχώριες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, ο αριθμός των οποίων τείνει να αυξάνεται συνεχώς τα τελευταία χρόνια, την ίδια στιγμή που οι ίδιες καταφέρνουν και προσελκύουν μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον για νέα κεφάλαια από το εξωτερικό.
«Οι πλειστηριασμοί προφανώς θα επηρεάσουν την αγορά, ωστόσο θα υπάρξει σημαντική διαφοροποίηση ανάλογα με το κάθε ακίνητο. Στο ένα κομμάτι που είναι το καλό επαγγελματικό και οικιστικό ακίνητο, όχι μόνο δε θα υπάρχει απαξίωση των τιμών, αλλά μπορεί ακόμη και να κινηθεί και θετικά, κρίνοντας και από την αντίστοιχη πορεία της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων αυτή την στιγμή. Από την άλλη πλευρά δε θα υπάρχει ενδιαφέρον για τα δευτερεύοντα ακίνητα. Η αγορά λοιπόν θα παρουσιάσει σημαντικές διαφοροποιήσεις με το “καλό” κομμάτι να κινείται θετικά και το αρνητικό κομμάτι να έχει ακόμη μεγαλύτερα προβλήματα», ανέφερε χαρακτηριστικά ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Θεόδωρος Μητράκος από το βήμα του συνεδρίου. Ο ίδιος χαρακτήρισε την αποτελεσματική διαχείριση του υψηλού αποθέματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων τη σημαντικότερη πρόκληση που καλείται να αντιμετωπίσει ο εγχώριος τραπεζικός κλάδος και ανέφερε ως θετικό το γεγονός ότι έχει διαμορφωθεί το απαραίτητο θεσμικό “οπλοστάσιο” για τον σκοπό αυτό. Στο τέλος Ιουνίου του 2017 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ανέρχονταν σε 103 δισ. ευρώ και σε 44,9% ως ποσοστό του δανειακού χαρτοφυλακίου των τραπεζών. «Το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη και σχεδόν δεκαπλάσιο από το σταθμισμένο μέσο όρο (4,5%) στην Ε.Ε. Είναι αξιοσημείωτο ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στην Ελλάδα αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 10% του συνόλου των μη εξυπηρετούμενων δανείων σε όλη την Ε.Ε. (990 δισ. ευρώ)»
Για τους πλειστηριασμούς ανέφερε ότι «θα πρέπει να τους προχωρήσουμε και αποτελεί ένα ζήτημα το οποίο έχουν προτάξει ιδιαίτερα και οι θεσμοί». Όπως επισημάνθηκε το θέμα των πλειστηριασμών είναι πολύ σημαντικό γιατί πρέπει να πιεστεί και η πλευρά των οφειλετών να προσέλθουν στην τράπεζα και να ρυθμίσουν τις οφειλές τους, ενώ παράλληλα δημιουργείται και μία διαφάνεια στην αγορά.
Συνολικά η εγχώρια αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία μετάβαση, αφού από τη μία πλευρά υφίσταται η αλλαγή για την «αντίληψη που υπάρχει ως προς το ρίσκο της χώρας κι από την άλλη δεν έχουν αλλάξει τα θεμελιώδη στοιχεία της ίδιας της αγοράς. Βλέπουμε μία αγορά σε αμηχανία που προσπαθεί να βρεί νέα σημεία ισορροπίας, γεγονός το οποίο δυσκολεύει τις μεταβιβάσεις», ανέφερε ο κ. Αρης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Eθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ.
Το γεγονός ότι η αγορά διανύει μία μεταβατική περίοδο, επιβεβαίωσε και η κ. Νίκη Σίμπουρα, διευθύνουσα σύμβουλος της Cushman & Wakefield Proprius. Η ίδια έκανε λόγο για «μικτό κλίμα στην αγορά και αύξηση του όγκου συναλλαγών, τρείς φορές επάνω σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι και υπολογίζουμε ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχουν επενδυθεί 600 εκατ. ευρώ».
O Τάσος Κοτζαναστάσης, Πρόεδρος, ULI Greece, Διευθύνων Σύμβουλος, 8G Capital Partners Ltd εξήρε τη σημασία της ανάγκης ρύθμισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος. Ένας τρόπος, όπως εκτίμησε, είναι η αναδιάρθρωσή τους, με είσοδο νέων επενδυτών και αλλαγή στη διαχείριση, επισημαίνοντας ότι σε αυτή την περίπτωση τα μεγάλα ακίνητα μπορούν να δώσουν τη λύση. Σε σχέση με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, επισήμανε ότι είναι λύση αλλά που δεν επιταχύνει, καθώς βγαίνουν με αργούς ρυθμούς τα ακίνητα, ενώ αναφορικά με την πώληση δανείων, υπογράμμισε ότι υπάρχουν πολλές καθυστερήσεις, με πολλές ελλείψεις στους φακέλους τους.
O Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής, Danos – BNP Paribas Real Estate τόνισε, επίσης, ότι δεν υπάρχει αποεπένδυση στο real estate στη χώρα μας και μίλησε για μεγάλα επενδυτικά funds που έρχονται και επενδύουν το τελευταίο διάστημα στην Ελλάδα, προσδοκώντας σε κέρδη. Σύμφωνα με τον ίδιο, σε μια αγορά που υπήρχε κρίση, αυτοί που ξεκινούν τις επενδύσεις είναι οι εγχώριοι παίκτες, ενώ μίλησε και εκείνος για μια κρίσιμη μεταβατική περίοδο, που ενώ οι τιμές σταδιακά ανεβαίνουν, η αγορά εξακολουθεί να είναι πολωμένη.
Γραφειοκρατία και αντικειμενικές
Στα μεγάλα προβλήματα παραμένει φυσικά η γραφειοκρατία: «Έχουμε μία αυτοπαραγόμενη γραφειοκρατία, με αποτέλεσμα οι διαδικασίες και τα εργαλεία με τα οποία μπορεί να προχωρήσει η ανάπτυξη να παραμένουν απενεργοποιημένα», σχολίασε χαρακτηριστικά ο κ. Γιώργος Ποιμενίδης, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα.
Μείζον είναι και το ζήτημα της διόρθωσης των αντικειμενικών αξιών, η οποία έχει καταστεί απαραίτητη λόγω και της σημαντικής πτώσης που έχει επέλθει στις εμπορικές αξίες. «Ενώ είναι επιτακτική η ανάγκη επαναϋπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, δυστυχώς εμφανίζονται εμπόδια. Οι αγοραπωλησίες είναι περιορισμένες και αδιαφανείς, ενώ η ηλεκτρονική πλατφόρμα του Υπουργείου Οικονομικών για την καταχώρηση πράξεων είναι σε πιλοτικό στάδιο και θα απαιτηθεί πολύς χρόνος για να συγκεντρωθούν τα απαραίτητα στοιχεία, που θα μπορούν μετά από κατάλληλη επεξεργασία να μας οδηγήσουν σε αξιόπιστα συμπεράσματα», ανέφερε ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services. «Ηδη από το 2010 συζητάμε για την εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών. Θα μπορούσαν να έχουν γίνει κάποιες ανέξοδες κινήσεις -π.χ. με τη δημιουργία ενός μητρώου ακινήτων- οι οποίες δεν έχουν γίνει ακόμη. Οι αντικειμενικές αξίες είναι μία πραγματική μεταρρύθμιση, την οποία δε θα πρέπει να την φοβηθούμε. Θάρρος χρειάζεται κι ένα πιο εξελιγμένο μοντέλο, προσαρμοσμένο στις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά».
Στο επίκεντρο οι ΑΕΕΑΠ
Στο κομμάτι των επενδύσεων, καταλυτικό ρόλο στην αγορά έχουν παίξει και συνεχίζουν να παίζουν και στο 2017 ο εγχώριες ΑΕΕΑΠ, οι οποίες έχουν ανακοινώσει μέσα στο εννιάμηνο του 2017 επενδύσεις σε ακίνητα ύψους 135 εκατ. ευρώ, ενώ πέρυσι στο αντίστοιχο διάστημα δεν είχε επενδυθεί ούτε το ήμισυ των κεφαλαίων αυτών. Επιπλέον, οι υφιστάμενοι παίκτες έχουν ήδη αυξηθεί σε έξι (Eθνική Πανγαία, Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, Trastor ΑΕΕΑΠ, ΙCI International, Briq Properties και Μπλέ Κέδρος ΑΕΕΑΠ της οικογένειας Ευμορφίδη των COCO-MAT), ενώ στα σκαριά βρίσκονται δύο ακόμη, από τον όμιλο Βιοχάλκο και την Κλουκίνας Λάππας.
«Κάναμε συναλλαγές τα προηγούμενα χρόνια σε εποχές που οι ξένοι δεν θα το έκαναν», ανέφερε χαρακτηριστικά ο Γιώργος Χρυσικός, επικεφαλής της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ. «Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έκαναν συναλλαγές, βοήθησαν στις ιδιωτικοποιήσεις, άρχισαν να μπαίνουν σιγά σιγά και σε αναπτυξιακά έργα, κι όλ’ αυτά μέσα σε ένα περιβάλλον υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας τους και αύξηση των αντικινήτρων. Τη δεδομένη συγκυρία είναι ευχάριστο το γεγονός ότι οι ΑΕΕΑΠ πληθαίνουν, ενώ παράλληλα βοηθούν και στη διαφάνεια της αγοράς, αφού όσο ενδυναμώνεται ο θεσμός, τόσο ενισχύεται και η διαφάνεια για τις συναλλαγές στο εγχώριο real estate». Σημειωτέον ότι η Grivalia έχει ανακοινώσει από τις αρχές του έτους ένα επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 100 εκατ. ευρώ που αφορά και το “άνοιγμα” του ομίλου στον τουριστικό κλάδο.
Οι εκπρόσωποι όλων ανεξαρτήτων των εταιρειών ανέφεραν στο συνέδριο ότι υπάρχει αυτή την στιγμή σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον για τις εγχώριες Επενδυτικές Ακινήτων και «είναι μία πολύ καλή ευκαιρία για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ να αξιοποιήσουν το ενδιαφέρον των ξένων και να βγουν στις αγορές».
